アスピアエステート　スタッフブログ

こんにちは
アスピアエステートのスタッフOでございます。

今日は、不動産取引における、
「売買契約の解除」について、お話したいと思います。

民法上、売買契約は売主・買主双方が合意すれば、
必ずしも契約書面は必要ない
（＝口約束でも契約が成立する）とされています。

しかし実際の不動産取引においては、
「不動産売買契約書」による、書面での契約締結が一般的となっています。

契約を解除したい場合や、
万が一相手が契約で決めた約束を守ってくれない場合に、
予め書面上でどのように対応するのかを明確にしておくことが、
その目的の一つであると言えるでしょう。

売買契約書に記載される「契約解除の条項」としては、以下のものがあります。

（1）手付解除
　特段の事由がない場合でも、
　一定の期間内や相手方が契約の手続きに着手する前であれば、
　「買主は手付金を放棄すること」（＝手付放棄）
　「売主は受領した手付金を倍返しすること」（＝手付倍返し）
　により、契約を解除することがで出来るという条項です。

　手付金の額が売買代金に対してあまりに少額な場合、
　簡単に契約解除されてしまうというリスクがあるので、注意が必要です。

（2）引渡し前の売買物件が滅失・毀損した場合の解除
　売買契約締結後に、
　天災地変、その他売主・買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、
　売買物件が滅失・毀損し、契約締結の目的が達せられない場合には、
　契約を解除することが出来るという条項です。

　”毀損”の場合は、その程度によって、
　契約解除ではなく、売主の修復義務となる場合もあります。

（3）契約違反による解除
　相手方が契約に定めた義務を履行してくれない場合に、
　相手方に対して違約金を請求し、契約を解除することが出来るという条項です。

　不動産取引においては、相手方に自己が受けた損害額を証明することが困難な為、
　売買契約書に違約金の額を定めておくケースがほとんどです。

（4）融資利用の特約による解除
　買主が、売買代金の全部、もしくは一部を金融機関から借り入れる場合、
　万が一借り入れることが出来なかった場合に
　契約を解除することが出来るという条項です。

　この条項は、買主保護の意味合いが強い条項ですので、
　売買契約締結前に、売主に承諾をとっておくことが望ましいでしょう。

上記はほんの一例ですが、「契約解除の条項」は、どれも非常に重要です。
前回のブログでご紹介した内容も、契約解除の条項の一つですね。
（お役立ち～「農地」を購入する場合の（2）をご参照下さい。）

やむを得ない事情によって契約を解除する場合に、
どのような内容になっているのかをしっかりと確認した上で、
契約締結することが必要ですね。


今日はこの辺で。
それではまた(^^)/


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